“金三银四”一直是楼市传统意义上的旺销季。就济南房地产市场而言，仅3月份就有20多个新盘入市，妇女节、白色情人节、3·15消费者权益日等都成了房企重点促销的时间节点。虽然各楼盘快马加鞭，跑量暗战悄然上演，但从总体销量上看3月依然表现平平。对此，有专家分析，2014年“金三银四”集中放量和消化的这一过程，延后的可能性较大，市场对跑量的关注度将会大大高于房价的关注。

与此同时，不少开发企业表示，2014年在产品定价方面，营销思路依旧走“低开高走”的传统老路，后期随着市场的变化，价格肯定会有一定幅度的上扬。面对如此情形下的楼市，不仅仅是购房者难以取舍，开发商也愈发迷茫，迟到的“金三银四”将何时开场？2014年楼市起涨点在哪里？楼市又会上演怎样的变奏曲？

买方市场或将到来走为上策

2013年，济南市共成交土地面积766.06万平方米，据出让容积率粗略核算，将形成建筑面积2158.38万平方米的天量供应。按照目前济南约600万平方/年的去化量，仅此一项足够销售3-4年。再加上目前在售楼盘的存量持续上市，未来几年济南市场将会迎来前所未有的供应量爆发期，市场博弈形势或将发生逆转，真正步入买方市场时代。

为此，快速走量，回现流转，保持持续生命力将成为各开发商的经营命题。

价格维稳小幅低调存在最大市场可能“稳”的原因

第一是开发成本高企制约房产价格不可能有大幅度下降；

第二是随着省会效应的不断凸显，济南构建超大型城市的推进，14万人/年外来人口的持续增长，从而催生稳定旺盛的住房需求；

第三是作为新晋一线城市的济南与兄弟省会城市的商品房价格相比一直偏低，泡沫成分少，降价的空间不大。但在企业高目标与市场巨量供应的双重压力下，无论其采取何种花招，小幅低调也是各开发企业的可能选择。

“金三银四”何时开场，市场说了算。如今，客户购房置业比较理性，除了每年的春节前后，其他月份销售的淡旺已不存在明显差别，只是在市场绝对供应量爆发的时点，成交量会自然增长。今年下半年将会有多个项目集中面市，到那时，济南市场无论从活跃度，还是在绝对成交量上都会有一个大的提升。

2014年，一场惨烈的市场争夺战或将上演。“金三银四”是房地产行业的一个传统说法，通常开发商会在每年的一二月份控制一下节奏，三四月份集中开盘放量，房地产市场会出现一个成交高峰期，通常在这两个月份里，经过二到三个月的蓄客期，新开楼盘单盘成交量会普遍较高。从今年市场来年，3月份有20多个新盘入市或老盘加推，市场整体成交有一个量的爆发，但从3月份的单盘成交数据来看，都不是很理想，开盘解筹率普遍较低，这就是个问题。主要原因有以下几点：一是去年市场量价齐升，开发商对2014年预期较好，各楼盘销售量和销售价格指标相对比较高，在新盘定价上相对比较乐观；二是去年开发商大规模拿地，新增土地今年集中入市，导致市场供应量大幅增加；三是新盘扎堆入市，且相对集中在西客站、二环南、工业北、高新、唐冶等几个片区，且定位多为“刚需”和“刚改”，同质化竞争，客户分流，导致客户选择性等待，延长了成交周期；四是受银行利率上浮和公积金政策影响，大部分楼盘禁用公积金货款，客户购房成本增加，影响部分客户成交。

而市场的供应与需求关系，决定楼市的量价关系。需求量相对稳定，供应量急剧增长，不同楼盘有不同的量价追求，有的看重跑量、有的看重价格，量价关系要因盘而异，但对大多数楼盘来讲，对于量的追求要大于价。上半年济南楼市“抢”字当头，没拿地就抢人才、没入市就抢渠道、没动工就抢亮相、没预售就抢蓄客，三月只是刚刚开始。对于万象新天来讲，春节前就已率先开抢，1月至3月连续三次开盘，第一季度成交量已经突破700套，实现了淡季旺销。2014年，济南楼市仍是刚需为主，个别区域和楼盘可能会有量价起伏，相信整体市场会量升价稳。

2014年济南楼市成交价格平稳上涨的趋势是必然

目前济南房地产市场供求关系健康良好，刚需购房者仍是楼市主力军，特别是外来人口增长速度加快，促进住宅需求持续旺盛。2013年调控新政的出台以及房贷的收紧，让刚需一族购房持续观望，进入2014年，这一部分人群的需求将被释放，需求量的增加将会刺激房价的进一步上涨。二，2013年济南土地市场集中放量，未来在高新、天桥、历城、槐荫四区，西客站片区、小清河、滨河新区、工业北路、奥体文博片区、唐冶片区都将成为今年济南房地产市场的热门片区，今年一旦这些高价地块投入开发建设，那么高昂的成本最终会体现在房价上，涨价是必然趋势。三，城市群经济圈规划实施和济南市区轻轨交通建设启动，必将增强济南作为核心城市的吸引力，提振购房置业的信心，带动楼市发展。

2014年在国家调控政策下主要是来自信贷收缩的压力，这种情况下开发商的资金链就绷得很紧，促销手段会增多，促销力度略有加大。房子销售顺畅，首先说明购房者对房价接受程度比较高，从大面上来讲，房价不会有太大的波动。然而，信贷的收紧会使得开发商倾向于客户一次性付款，因此2014年，一次性付款的购房者，将会获得更大的房价让利。

由于各开发企业销售额压力巨大，因此快速走量仍将是不少企业的首选销售策略；另一方面，购房者需排队等“贷”的现象在2014年不可避免。“早起的鸟儿有虫吃”，上半年济南楼市将会迎来火爆销售。综合考虑2014年整体房价的走势以及贷款额度紧张的现状，济南市民如果有置业计划，还需要及早出手。

去年是济南房地产市场的高峰，全年成交量达到了675万平方米，环比增幅达25%，月均成交量为56万平方米，因此大家对2014年济南楼市充满了期待。从2014年第一季度市场表现来看并不尽如人意，尤其是3月份，较2013年3月份86万平方米的成交量更显得清冷，所谓的“金三”并未如期而至。

3月份的成交量不尽如人意，但是市场依旧保持较高的活跃度。随着济南房地产市场的发展壮大，2013年创佳绩之后，各大开发企业在2014年的业绩目标也都攀至高点，在竞争压力和业绩压力的双重作用下，各大开发企业积极采取各种营销方式来刺激有效需求、挖掘潜在需求。除了传统的开盘、加推等策略外，各种新型的营销手段开始出现，如“首付一成”“垫首付”等，这些方式无疑在一定程度上刺激了潜在购房者的购房需求，也为3月份济南房地产市场带来了新鲜的力量。

历年发展情况来看，济南房地产市场与同级别城市相比呈现出稳定的发展态势———价格增幅稳定、成交量稳定增长，不会出现暴涨暴跌的局面。今年3月份与去年同期出现的政策性成交高峰相比，成交量明显不足，但已经达到往年的平均水平。虽然目前一部分置业群体受到信贷政策或其他负面新闻的影响，持观望态度，但是需求释放只是时间早晚的问题。笔者认为“金三”可能会迟到，但不会爽约，2014年济南房地产市场上行压力较大，全年成交量较去年将略有调整，而5、6月份市场成交量将决定2014年济南房地产市场发展态势。